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今年下半年楼市开始进入“理性回归”阶段 |
2008年06月17日 经济参考报
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2008年博鳌房地产论坛于16日在海南闭幕。“拐点论”在此次论坛上已经失去了讨论的价值，房地产开发商的信心指数正下降到近年来的最低点。楼市开始进入“理性回归”阶段已经变成了一个普遍性的结论。
“连续几年以来，房地产供不应求的局面并没有引起主管部门对扩大供给的关注。实际上扩大供给可以抑制房价，而房价上涨实际上是压缩需求，这种压缩需求力度越来越大，最后爆发。”中房集团理事长孟晓苏在接受记者采访时表示，经过去年下半年以来的市场清冷，以及各种宏观政策效应的集体爆发，应该说房地产业从各方面都有了足够教训。最近在有些城市楼市购买力已回升，但下半年应该还是处于理性回归阶段，去年的市场火爆情况也不可能再出现了。
全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，从去年下半年至今，中国房地产业逐渐出现价升量减的态势，或可说明这一行业目前正处于“滞胀初期”。聂梅生说，房地产业未来走势取决于政策走向、市场形势以及开发商资金链三方面。她认为，从一些经济金融数据来看，尽管经济增长过热问题得到了缓解，但热钱涌入速度不减，且CPI涨幅还未进入安全区，所以今年政策从紧的基调应不会放松。房地产行业投资过热的现象有减缓的趋势，交易量萎缩，而房价还居高不下，这就造成了房地产业当前的“初期滞胀”局面。聂梅生认为，房地产业对财政的贡献很大，土地招拍挂的收入就占到去年财政收入的80%左右，而我国保障性住房的经费又主要来自财政拨款，房地产业的不景气对此有间接影响。
“现在不是面临缺钱的问题，而是面临缺少需求”，北京师范大学经济研究中心主任钟伟认为，目前房地产企业并不是缺钱，市场缺的是人气，也就是销售在急剧下降，这导致了2008年开发商面对着至少萎缩了40%至50%的需求。钟伟表示，目前房地产市场的显著特征是分化和重组。从理论上讲土地价格应深度调整、房产价格出现分化；不同区域市场的房产价格明显分化；不同物业类型的价格分化明显，商用物业价格平稳上涨，新住宅及二手住宅价格调整，房租价格上升；城市核心区和远郊区的价格走势出现分化；开发商队伍出现明显分化，行业洗牌现象开始加剧。
对于今年下半年的房地产走势，不少开发商和专家都认为行业仍处“理性回归”阶段。孟晓苏认为，下半年老百姓不会像去年下半年那样了，他们需要的会购买，不需要的不会去抢购；我们相信今年不会出现过度的波动。
著名经济学家樊纲表示，楼市调整相对及时，当前中国最重要的问题是防止高通货膨胀预期的出现，防止恶性通货膨胀。樊纲认为，从经济运行规律的角度分析，目前的房地产行业发展出现的无论是交易量还是价格上的调整都非常必要，现在重要的是思考如何增加房地产市场的供给。通过土地政策、房地产政策来增加供给，通过信贷政策等平抑价格。
聂梅生认为，房地产投资过热的现象有减缓的趋势。从国家统计局发布的信息看，经济增长过热的问题得到了缓解，但从紧政策肯定不会放松。在其他行业下降的时候，房地产行业的投资增长了32%，高于平均水平。环比是在下降，但是下降比较慢，每个月是零点几个百分点。
聂梅生表示，房地产的供给弹性本来就不大，难以在短时期内快速调整供需关系，如果一旦出现交易量的持续下滑，房价从大起到大落将是灾难性的。与此同时，基于中国经济和需求的基本面没有变，没有必要怀疑房地产市场的客观刚性需求。
聂梅生表示，2008年房地产行业面临的大变局是中低收入阶层的住房保障建立起来了，并且发展起来了。日后的中国住房层次可能会更加明晰，商品房归商品房市场，中低收入阶层的保障性住房由政府来解决。这将对中国房地产产生重大而长远的影响。
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