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经济评论：金融和房地产 谁“倒”在谁前面？

2008年07月22日国际金融报

    ■ 本期主持 实习记者 马继鹏 李画

    ■ 本期嘉宾：

    郭田勇：中央财经大学银行研究中心主任

    马 晨：北京农村商业银行高级经理

    袁钢明：清华大学中国与世界经济研究中心研究员

    易宪容：中国社会科学院金融研究所研究员

    朱武祥：清华大学经济管理学院金融系教授

    银行死在地产前面？

    【正方】

    袁钢明：房价对银行的影响非常大。首先，目前很多人向银行贷款买房，并远远超出本人支付能力，买房者预期房子会升值，因此当房价没有升值趋势后，一部分人会即刻清场离开。目前，中国房产消费的情况是，如果房价不下降，很多人的确买不起房，但是，房价一旦下降，银行的个人贷款还款又可能出现问题。在日本就曾出现个人还不清银行贷款，房子贬值，房价泡沫破灭的情况，对银行造成极大影响。因此，对房价的监控需要高度重视。

    【反方】

    郭田勇：银行对房地产业的贷款主要是针对地产商的贷款和针对个人的贷款。有人认为房价下跌，银行会出现问题。但是我认为这只是个“度”的问题——房价即使下跌20%至30%，银行本身也不会出现问题，但是如果房价腰斩，大规模断供出现的话，银行就有大麻烦了。

    一旦出现大规模断供现象，银行的不良贷款率会大幅上升。但是，由于银行对房地产商的贷款通常是以土地证书做抵押，一旦还不了款，土地被银行收走。因此，即使银行的不良资产短时间里反弹，但是后继银行的资产保全可以在一定程度上确保银行资产的安全性。因此，最后的实际损失可能也比原先预计的要少得多。

    在一级市场上，土地的价格比房价跌得快。土地没人买，银行手中有保全，拿去挂牌折卖，价格会大大下降，从而带动房价下降，银行也不会像有些人之前说的，银行会死在房地产前面。

    易宪容：从央行2008年一季度货币政策报告来看，到2008年3月底，全国商业银行本外币贷款余额为29.4万亿元，商业性房地产贷款余额5.01万亿元（占整个国内银行体系贷款总额的17%），其中房地产开发贷款余额1.8万亿元（占整个国内银行体系贷款总额的6%左右），个人住房按揭贷款余额为3.13万亿元（占整个国内银行体系贷款总额的11%左右）。也就是说，到3月底，房地产开发贷款余额只有1.8万亿元，占银行体系贷款余额总的比重不高。

    对于国内个人住房按揭贷款来说，不良率的高低还与国内房价上涨幅度有关。房价下跌时，个人住房按揭贷款所面临的风险就越高，而房价上涨时，风险反而越低。从目前来看，个人住房按揭贷款风险较高的贷款可能在8100亿元左右，而这8100亿元贷款占整个银行体系贷款总额不足3%。也就是说，即使出现最为极端的情况，这8100亿元个人住房按揭贷款全部成为不良贷款，也仅占国内银行体系不足3%的资产。因此，就目前的情况来说，这些个人住房按揭贷款风险并不高。

    一般来说，如果承认住房是消费品，那么，居民的住房消费都是有限消费，住房价格基本上由市场的供求关系来决定，由居民的支付力来决定。因此，住房的价格无论是上涨还是下跌，只会随着住房供求关系来波动，而谈不上金融安全的问题。

    即使有些购买住房的民众是通过银行信贷来进行，无论是房价的上涨或下跌，居民所购买的消费效用不会由于房价上涨而增加，也不会由于房价下跌而减少。既然居民所购买住房的消费效用是一样的，通过银行信贷购买住房的民众并不会由于住房价格的变动而改变持有状况。更何况，居民在通过银行信贷购买住房时，住房按揭贷款首付比例在30%以上。如果房价下跌，购买住房消费的居民如果是由于房价下跌而放弃所持有的住房，那么不仅会带来巨大的经济损失，而且会居无定所。因此，购买住房消费的居民即使是通过银行消费信贷购房，除非他们完全丧失工作或支付能力，否则他们不会放弃对住房的持有。

    【背景】

    银行和房地产之间关系微妙，相互支撑却又相互牵连，任志强那句“要死，也是银行先死”并非耸人听闻。今年，我国遭遇着国际金融环境恶化和国内经济增长放缓的内忧外患。而已经过半了的2008年，地产业始终被“资金链吃紧”、“降价”、“变相打折”的声音所充斥着，消费者企图从蛛丝马迹中找到买房契机，一场银行、地产、消费者的博弈貌似刚刚开始，其实早已暗斗多时。银行是否会死在地产之前？地产商到底缺不缺钱？高烧不退的房价是否能有所松动？而政策对经济适用房的态度又将如何？