四川房产网-借助奥运 2008年后北京房价不会跌

　　

如火如荼的雅典奥运会，让国人自然联想到２００８年的北京奥运会，不论是场馆建设、商业开发还是奥运地产，借助奥运概念，这些得益于奥运场馆和奥林匹克森林公园便利的项目，其房产价格至少抬高了近１０％，而最重要的是它们可以直接享受政府在其周围正在建设和完善的配套设施。因此有些项目甚至迟迟没有销售，还在等待着涨价的时机。

　　现在，环绕着奥运场馆和奥林匹克森林公园，亚北地区这几年冒出了很多房地产项目，紧挨着森林公园的西侧，就有倚林佳园、澳林春天、畅春园等在销项目，倚林佳园的均价在７５００元，而澳林春天的四期已全部卖完，即将销售的五期６００套、２４层的高楼，其价位也在７０００元以上。同时在澳林春天的西侧，建工集团正在建设一个占地１２万平方米、９层到１２层板楼设计的项目，据说还没销售，其均价７５００元带精装修就受到追捧，而位于澳林春天南侧则还有一个均价为７３００元带精装修的新项目。

　　奥运板块已经基本定型，可以画出一个清晰的轮廓——老的亚运地产板块（包括亚运村、北苑路沿线亚北地区）加上新的奥运板块——规划建设中的像一个巨大“火炬”的奥运村及周边的区域（从现在的奥林匹克体育中心和中华民族园向北，在北辰东路和北辰西路的中间地带，直到五环沿线）。

　　供应明朗：新旧板块楼盘功能出现差别

　　从住宅新盘供应总量上看，目前该地区区域市场的总体供应量约在７０万平方米以上。从项目规模上说，除了“清河新城”可能是个大盘外，其余均为２０万平方米以内的中小项目，楼盘数量多、规模小是一大特色；新增项目多集中于奥运公园西侧和五环路南北沿线，如倚林佳园东北侧的畅清园、建工地产将在下半年推出的花虎沟住宅项目；胜利饭店附近的小户型精装修项目懿品阁；奥运公园北侧世茂集团将推出的住宅项目等。

　　从商住供应看，目前该地区潜在供应为２０万平方米以上，如嘉铭桐城林路３栋商住公园，北辰绿色家园媒体村高层商住楼等。从商务配套看，在北京奥林匹克公园中心区内，共计１５个单体项目，总占地约３３公顷，地上总建筑面积约１３７万平方米，规划用地性质为商业或文化兼容商业，拟建商业、写字楼、宾馆、酒店、公寓以及文化场馆等。

　　从不同物业类型新盘的分布区域看，奥运新旧板块、中心板块与周边板块功能出现差别的趋势：旧板块——以亚运村为中心到紫玉山庄以南的区域主要显现商住特色，这个区域安立路两侧的楼盘不管当初定位是商还是住，实际上都已经成为“商住”物业，如阳光新干线、天创世缘、新荣家园等；奥运公园周边区域和五环以外的北部区域目前显现的则是“纯居住”的概念，如倚林佳园以及其周边未来要显现的几个新盘，还有目前正在销售的上元、万科星园、傲城等。而根据规划，奥运公园中心区未来将显现的则是商务区。

　　客户定位：从塔顶到中高部位

　　楼盘的客户定位呈现逐步下挫之势，２００１年以来，该区域内的代表项目“倚林佳园”一、二期ＣｉｔｙＨｏｕｓｅ、Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ两类别墅产品，“风林绿洲”以大户型板楼产品冲击市场，在一定程度上营造出区域市场以高端产品为主的整体形象，各楼盘的目标客层基本上锁定在金字塔高端人群。

　　随着新盘供应的不断放量，出于避开正面竞争，降低开发风险、产品升级换代等目的，后续跟进项目基本上以普通住宅为主，走中档化路线，从销售总价、户型面积上均在不同程度上有所下降，大户型、高总价的高档项目逐步退出舞台，取而代之的是面积适中、布局紧凑的经济型产品大量拥入市场，并成为供应主流，如阳光新干线、润枫德尚、万科水榭花都、傲城、翠堤春晓等。

　　交通网线初显：奥运板块与其他板块日趋融合

　　虽然目前亚运村往北、往西交通仍然不是很通畅，但与２００１年相比，奥运地区、亚北地区的交通已经得到了很大改善。除了新修南北向的北辰西路、地铁５号线等外，大屯路、辛店村路等东西向的路也在修建中。这些道路的修建不仅为奥运会提供交通保障，还整体提升奥运会后亚北以及望京地区的交通状况。

　　目前已经通车的北辰西路紧邻峻峰华亭，从四环路至辛店村路段，全长２４００米，辛店村路将在现有的一条狭窄道路基础上扩建改造而成，位于奥运公园中心场馆北端，起始点分别为八达岭高速路和北苑路段。除此之外，奥林匹克公园地区还规划有两条地下道路，分别是成府路和大屯路，它们将和奥运地铁支线一起从奥运中心区的地下穿行，形成三条隧道。大屯路起于八达岭高速路，止于京承高速路，从北辰西路东侧钻入奥运中心区地下，至北辰东路西侧再钻出地面。再加上规划全长１７００米的景观路、成府路、中一路、大屯路、北二路、北一路、辛店村路６条道路相交。而全长１７３６米的中一路则自西向东连接起熏皮厂路、北辰西路、景观西路、景观路、湖边西路、湖边东路、北辰东路等７条道路。以上１２条道路纵横交错，共同构成了未来奥运村里“棋盘”状交通网。

　　2008年以后：亚奥地区的房价是升还是落

　　业内人士分析认为，只要奥运公园中心区的规划吸取亚运村曾经出现的教训，将该地块规划用地性质定性为商业或文化兼容商业，拟建商厦、写字楼、宾馆、酒店、公寓以及文化场馆等，总建筑面积约１３７万平方米的１５个单体项目如期建设，加上目前亚运村核心地区已经出现的越来越旺的商住势头，商务物业会撑起亚奥商圈的发展，另一方面，随着区域配套设施和交通条件的明显改善，将会吸引中关村和ＣＢＤ的企业向亚奥地区转移。而这些将支撑着２００８年以后亚奥地区的房价不会出现下跌的趋势。