四川房产网-土地储备后劲不足华北开发商南下直面竞争

南军北伐是常见路数，而华北开发商在固守本土多年后也终于坐不住了。尽管幅员辽阔，但华北开发商已经越来越感受到土地紧缺的困扰，全国化战略势在必行。

而珠三角向来是海外开发商登陆中国的第一站，华北开发商对它的热衷也毫不逊色。尤其近来“深圳特区面积将要扩大5倍”的传闻，在业界引起强烈关注。

土地储备后劲不足

业内不止一个人断言：2006年将是房地产企业淘汰年，两极分化会更加严重。其根据来源于“8·31”后开发商捉襟见肘的土地储备。延伸阅读：开发商"天价拿地" 国土资源部:要保持理性竞争

发迹于珠三角的潘石屹多次谈到过土地储备的问题，甚至慨叹自己误判了“8·31”的影响以至于土地储备不足。事实上目前SOHO(中国)的地储备不是不足，而是出现了赤字。随着SOHO尚都和建外SOHO销售告罄，SOHO(中国)已经面临无项目可售的尴尬局面。

无奈之下，潘石屹高调宣布未来三年将从住宅开发转向商业地产，并且正紧锣密鼓地规划网络销售平台。据悉，本月SOHO(中国)还将以“每日一款产品”的速度进行网络产品的制作和发布，目前已经陆续有30款产品上线。过了春节，SOHO(中国)就开始与百度、Google、淘宝等几个知名网站进行接洽，开始探讨SOHO网络销售平台的搭建模式和合作可能性。并且已经和百度达成竞价排名的合作。

试想如果SOHO(中国)有充裕的土地储备怎会有时间亲自忙此等事项。土地储备是企业后续发展的重要指标，不仅是SOHO(中国)，顺驰等大型房企也纷纷表示将进入商业地产领域。这些颇有影响力的房地产企业“转行”诉说着一种现状：即无地者退市。

近几年土地高度集中开发使得以北京为首的华北市场可开发用地几乎殆尽。“8·31”之后招拍挂拿地竞争是惨烈的，十几家甚至几十家开发商盯着一块地。苦苦等待的好地块久不入市，市场形势紧逼之下开发商只能选择南下“觅食”。

南下“觅食”

实行招拍挂以后，以前走捷径拿到土地的开发商其拿地成本提高，有些做完了之前的项目后甚至因为长时间拿不到地就“死”掉了，因而转战其他战场亦是不得已之时的万全之策。延伸阅读：广东省工业用地将挂牌招标拍卖提高土地利用率

潘石屹向《第一财经日报》透露，他所看中的地块从去年下半年至今仍未入市，仍在等待有米下锅。潘石屹二次联手易晓迪，联合销售阳光一百在重庆的综合性项目，外界评论这是SOHO(中国)在无地状态下的练兵和主动突围。据接近核心领导层的人士表示，如果在北京再拿不到地，不排除潘石屹南下扩张的可能。

在老潘尚未下定决心之时，其他开发商已经先行一步，杀入珠三角腹地广州。珠三角稳定的本地需求，使不少壮志难酬的企业开始南下。

今年2月，天津开发区第一家以募集方式创立的股份公司天津津滨的关联公司广东津滨房地产开发有限公司以底价16476万元买入CBD珠江新城建筑面积近7万平方米的A4-6商务办公地块。

无独有偶，新加坡房地产公司凯德置地在上海略有收缩之后，将继续稳步增加在珠三角的投资。近日，凯行置地收购丽丰控股20%股份以期获得共同开发丽丰在珠三角的用地。融科置地在迅速占领了北京市场之后也开始了新一轮的全国扩张运动，深入腹地武汉、重庆拿地开发，近来有意继续南下“深耕”。

资金保障

资金是隐藏在土地背后的另一大命脉。宏观调控是加速房地产市场洗牌的爆发点，它和地产融资渠道的不畅同属外部因素。如果说土地才是最根本的制约因素，那么资金链无疑会成为最薄弱的一环。

日前，孙宏斌回归顺驰后马上表示要收缩战线、放弃长三角，即是为资产重组。孙坦言由于规模过大、战线过长而导致资金缺口几个亿。

这恰恰也是其他开发商的忧虑所在。多数受访的北京本土的中型开发商不情愿到外地做开发，因为这样就会拉长战线，所需要的资金也比较多。他们更愿意守着身边的“一亩三分地儿”过日子。

据了解，外地企业看好广州商业项目的原因，大多是由于广州的商业地产开发商是半路出家，而且喜欢将商铺卖散。无论从资金沉淀实力还是经营能力来说，这些本身就从事相关行业的开发商感觉自己在经营和客源上都更有优势，可避免同质化竞争，因此会出现外地开发商争抢广州本地开发商都不看好的商业用地的情况。

珠三角城市环境的向好以及未来城市地位提升，对外地房地产开发企业有相当的吸引力。但多数企业由于对广州市场不熟悉而采取谨慎手法。一般是先派先头部队考察市场，发展一个规模不大的项目投石问路，熟悉“水性”之后，再发展大型项目。

跨地域开发所耗费的人力、物力很难预计，要求开发商有精准的市场判断和专业的操作能力。开发商纷纷表示最难的是本土化问题，因而很多开发商走捷径选择与当地开发商合作练兵。

为开发广州珠江新城项目，天津津滨发展将联合深圳市粤华投资集团有限公司共同组建新的房地产开发公司，公司名称暂定为“津滨南粤置业有限责任公司”，注册资本1亿元。而广州业界目前对于广东津滨介入广州商业地产，有为天津泰达做先头部队试探市场的说法。

对于即将到来的2006深圳春交会·城市土地展，各地开发商跃跃欲试。新一轮圈地运动即将展开，土地资源的争夺进一步加剧，愈演愈烈。