| 您现在的位置： 四川房产网 |
调控热火再次点燃 以地生财不除房价难稳 |
| 2006年06月05日 综合 |
|
从“国八条”到“国六条”，从八部委意见到九部委细则，房地产宏观调控的“热火”再次点燃。但业内人士分析，控制土地供应总量，调整土地供应结构的老思路，并不能解决土地供应中地方政府以地生财的“症结”。 业内专家认为，通过优化土地供应结构来改变未来房地产供给结构，无疑有利于稳定房价，但执行不力使得“政策折扣”现象很严重。另一方面，偏紧的土地政策提升了土地成本，并将最终体现在未来的房价上。这些都对目前房地产宏观调控造成了负面影响，而症结恰恰在于地方政府“以地生财”的观念。 包括土地出让金和相关税费的土地收入已经成为地方政府的主要经济来源。在东部沿海发达地区，有的县市土地出让金收入占到了其地方财政收入的一半以上；有的地方财政成为事实上的“土地财政”。而在土地增值部分的收益分配方面，据国研中心课题组调查，地方政府拿走了土地增值的20%到30%。 有专家认为，如果地方政府以经营者自居，试图“以地生财”，就必然利用自己对土地资源的垄断性优势，从农民那里低价征地，然后高价转让给房地产开发商或其他投资者，地价的上升必然分摊到未来的房价上。此外，地方政府为了自身利益很可能或明或暗地支持房价上涨。 因此专家认为，必须改革现行的土地征用制度，从而彻底杜绝地方政府利用对土地的垄断性经营权以地生财。国家发改委宏观经济研究院李军杰研究员建议，地方政府不再直接介入土地买卖，而是作为第三者负责制定和维持土地交易规则，由被征地农民代表和开发商直接谈判和交易，地方政府依法课税。他还建议，创立土地财产税，让地方政府真正从土地的交易和级差收益的上涨中获得长期收入；并把当前诸多的土地税费合并为土地占用税、土地保有税和土地交易税。 在目前如火如荼的宏观调控中，如何使地方政府保障土地的真实供应，防止土地“以地生财”的“坚冰”冻灭调控之火，让我们拭目以待。 （中国证券报 费杨生） 政府开发商是炒地的哼哈二将
在房地产市场存在着一个奇特的现象，一方面是房价疯涨，一方面是空置率奇高。 究其原因，有两种可能性。 一种可能性是，市场存在供给结构性问题。也就是说，购房者想买的户型买不到，不想买的户型堆成山。这种可能性是存在的，但不是造成高房价和高空置率的原因。因为，如果价格合适，即便是大户型，也不愁找不到买主，何况还有那么多虎视眈眈的“炒房团在到处打探房源。再说，如果没人买了，房价应该跌到地板上啊。既然价格由供求关系决定，那么房子与大白菜的道理应该一样才对。显然，空置率与房价同高的现象，已然无法用单纯的供求规律来解释了。 另一种可能性是，开发商囤积房源，人为造成市场供不应求，进而不断抬高房价。这种可能性似乎正在得到验证，而坊间也对此观点多表认同。 我在上篇评论中，分析了开发商获取暴利的市场路径。我所描述的，仅仅是简单的地价与房价的联动关系，而开发商获取暴利的猫腻当然还包括各种花样，其中的奥秘大概只有政府人士、银行经理和开发商三者清楚。其实正是他们的铁三角关系，才推着房地产业一路繁荣，房价一路高歌。 不过，从地价与房价的联动关系可以看到，对开发商而言，在资金成本很低的金融环境下，其最优的市场策略有二，其一是囤积房源，待价而沽；其二是炒高地价，从而带动房价攀升。 在我看来，导致地价不断升高的元凶是地方政府，帮凶则是开发商。 对于地方政府不断抬高地价，从而获取高额财政收入的批评已经不绝于耳。但至于政府是如何炒高地价的，媒体似乎披露的不多。 政府最简单的办法就是紧缩“地根”。我们可以从媒体上看到，政府总会在恰当的时候，透露限制土地开发的政策。并且利用中央政府对房价的调控，适时控制土地供应，进而维持土地紧张的局面，从而提高土地价格，维持房价。这就是上有政策下有对策，而且对策符合政策。 政府的第二个办法是搞CBD。每个城市，城市的每个区，都要搞一个中央商务区，都要成为总部基地。抓不来跨国公司，抓不到金融机构，也要抓一把媒体，搞一个媒体大道。实在不行，把卖鱼、卖鸟、卖菜的都赶到5A大楼里，建一个“篓水街。建CBD的目的除了吸引商家，最直接的收益就是提高了地价。 政府的第三个办法是“迁府。建CBD，搞“篓水街”，不是每个城市都有条件的。不过，没有条件，创造条件也要炒地皮。怎么办？“迁府。搬迁市政府的思路有两种，一种是将政府从中心区迁出，在原地建设商业区，进而获得土地增值收入。一种是将政府迁到相对偏僻的地方，再建一个繁华区，由此获得级差地租。这些办法本来也是好事，但事情坏在拆迁规模太大，伤害了城市中的穷人和郊区的农民。这就说不过去了。 政府的第四个办法就是先把贱的卖贵了，再把贵的卖天价。这个办法是我推断的，也许政府已经这么做了，也许今天他们从我这里学会了。这个办法主要适用于历史文化名城。方法如下：政府首先说要保护老城区，新房要建在郊区，并且适于穷人类居住。于是，郊区的土地涨价了，并且从外到里，一环一环的涨。涨的差不多了，政府又说，老城要改造了，接下来，城里也搬迁了。由于郊外地价做了参照系，那么城里的地价，只能是越涨越高。同时，城里的老居民要住到郊外，郊外的房子供不应求，郊外的房价涨了，地价涨了，城里的地价就会高高的涨。 政府炒地在获得财政收入、改善市容的同时，也损坏了人民群众的根本利益。那么开发商在政府的炒地皮游戏里，究竟是受害者，还是获益人呐？
表面看，开发商也埋怨政府，说是地价抬高了房价。 深里究，则会发现，开发商与政府其实是一条裤子的两条裤腿，是炒高地价的哼哈二将。道理我在上篇评论中已经说了，地价高，房价就高。这就意味着，如果要让手里囤积的房子价格不断升高，那就得帮着政府不断抬高地价。水涨船就高，地涨房价涨。开发商于是不断以天价拿地。 不过，开发商以天价拍地的同时，却并不立即支付土地款。其一方面可以规避风险，另一方面，还要因为拍地有功，可以和政府私下再拉手指，再做交易。 由于开发商得到了更高的地价，那么他手里存房的价格，如果以新的地价做定价标准，则是大幅攀升了。 这就是房价与空置率同涨的道理，这也是高地价与开发商暴利同时存在的逻辑关系。 世上没有无缘无故的爱，也没有无缘无故的恨。世上只有一条裤子，政府和开发商肯定一人一条腿。（中华工商时报 刘杉）
|
|
相关内容： |