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投资高手：投资紧跟市场 风向不对就要转 |
| 2006年08月18日 南方都市报 |
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柯先生说，长线投资一定要注意地段，客源稳定才有保障 投资高手出镜： 柯先生，2005年底开始投资房地产，长短线均有，以住宅为主，也有极少量商铺，目前手头的保有量共10多套。柯先生说，投资房产一定要跟着市场走，市场形势好的时候多进货，市场形势不好的时候多观望，比如现在，他已经开始酝酿转向。 小装修 老房子升值9万 用柯先生的话来说，“当时看到市场上房价一路飙升，预计还会有一定的上涨空间，于是自己也挤了进去。”2005年11月，在中介公司的介绍下，他在南山购进了一套荔园大厦的两房单位。 “那套房本身不算太好，十多年的老房子，虽然朝南，但是临近马路，关键还是价格便宜。”柯先生这样评价他的第一笔投资。82平方米，总价39万元，柯先生首付了12万元，每个月按揭2000元。由于之前业主的装修已经很破旧，于是，柯先生又花了1.5万元简单装修了一下。 “也就是从这套房开始，我意识到深圳的购买力确实很强。”柯先生笑笑说，“买进来，装修，前后加起来不到两个月的时间，房子就被一个自住客看上买下了。”柯先生说，这也是投资客买房与自住客买房的不同，自己看重的是利润空间，而自住客还是注重居住的舒适程度。这套房最后的成交价格是48万元，除去装修以及各类手续费税费，纯收入也有好几万元。柯先生认为，这样的利润比较正常。 心态好 等待后市潜力空间 柯先生投资房产，除了只考虑南山和宝安两个区之外，对于新房还是二手房、大户型还是小型并不局限。2006年初，柯先生相中了宝安的一套小户型单位，是位于白金酒店公寓的一套34平方米的单身公寓。“价格并不低，但是当时这样考虑的：一方面，宝安的单身公寓本来就少，另一方面，这里地段很好，周边有很多公司，出租率非常高，客源也比较稳定。”何先生坦言，他首先考虑了这些，而后看房时又注意到，房间楼层很好，朝向还可以，加之本身又带有装修，所以，没有多犹豫，便以总价26万元将其买下来，首付三成，每个月按揭1500元。 正如柯先生所预料的，买下来之后就顺利租出去了，现在每个月的租金是1100元。“实际上我还租低了，他们有租到1300元/月的。”柯先生自我安慰说，“不过，前期自己贴一点没有关系，我看好的是它以后的上涨空间。” 新政出 转手买卖变观望 虽然大多数时候很顺利，但柯先生也有遇到无奈的时候。2006年上半年，柯先生在宝安的富通豪业华庭购买了一套118平方米的三房单位，因为几乎是以原价从业主手上购进，所以总价52万元的房款，柯先生被要求一次性付清。 “那套房还是不错的，朝向、采光、楼层都很好，小区也不错，绿化做得好。”柯先生说，“所以，买这种房投资就跟买低价房不同了。自住客买低价房是为了买进来就能住，要方便，所以投资低价房一定要装修，要包装得好看；但是，买新房自住的人他不会在乎装修，在乎的是小区居住环境，所以，投资新房，花装修的钱是多余的，除非装修水准很高。” 只不过，买过来之后没几个月，新政出台，市场一下子落入观望的状态，因此，柯先生这套房到现在还处于空置的状态，至于什么时候出手，“要由市场来决定。”尽管柯先生强调，“买这套房的时候就已经有充分的心理准备，市场发展到这个地步也是早有预料的。” 投资心得 1、要选择熟悉的区域投资 我主要在南山和宝安两个区投资，因为投资房产照顾的面不能够太广，太广了，就分不清有没有价值了。而且对片区不熟悉，还要做市调，需要占用大量的空间。像南山和宝安，新政之前，机会还是很多的，所以也聚集了很多小炒家。 2、现投资住宅少有利润 去年底到今年上半年，市场很活跃，所以我进货也快；新政之后，市场清淡了很多，我也没有再买进。往后的房地产走势，我认为，跌，不会，但上涨空间很小，所以投资已经没有什么利润。基本上，买一套房，无论是短线还是长线，长线也不会超过5年，也算短线，营业税5.5个点，附加税0.1-0.2个点，契税3个点，佣金1.5个点，利息2个点，算下来就要12个点了，再加上个人所得税，哪怕只算5个点，加上来就到17个点了。哪里还有赚的空间？ 3、投资转向已成大势所趋 我现在在考虑要改变战略了，不能把全部的精力和财力都放在住宅投资这一块，一方面，现在也买进了一两套商铺，开始在慢慢了解这方面的投资情况；另一方面，如果有更好的投资渠道，也可能转到其他领域。 投资收益清单 2005年底，柯先生购买了南山荔园大厦的一套82平方米的两房单位，购入总价为39万元，装修费1.5万元，两个月卖出价48万元，扣除税费后净赚2.5314万元，所以投资收益率为：2.5万元/40.5万元=6.2 %。 与此同时，他需要缴纳的税费包括：印花税(48万元×0.05%)=240元、个人所得税(9万元×20%)=1.8万、交易服务费(82×3/平方米)=246元，佣金(48万×1.5%)=7200元，营业税(48万×5%)=2.4万元，所以总计4.9686万元。 专家点评 追求高利润勇于冒风险 深圳中原地产南山区域总监王良英 柯先生投资房产的时间不长，从他的投资费用和投资数目来看，应该算是中型的投资客。实际上，他以前投资房产会有一个特点，就是喜欢买一些拍卖房，或者是抵工程款的尾盘，甚至是一些审批手续不全的或者是资金周转不灵的楼盘，买这样的楼盘风险会大一点，但是利润空间也要大些。 但是，新政出台，一些政策又不是太明朗，造成整个市场都在观望。买家是，卖家是，投资客同样是。就好像柯先生这样，大多数投资客都选择不入市，要么把投资周期放长，要么开始关注其他的领域。另一方面，抛盘的比例也很少。所以，就造成了市场现在的局面，交易量小。这也是正常的，通常交易量大，即便利润空间小一点也可以作投资，但是如果交易量小利润空间也不大，那么谁也不会愿意进入。 至于未来的房价走势，我认为，应该还是呈比较平稳的走势，至少不会大涨。 民间投资偏方 黑灯指数越高空置越多 窗子黑灯占全部房屋窗子的比例，反映出存量房或已入伙房屋空置率的指数。 应该注意的是，由于新商品房大部分是毛坯，故对于入伙后一年内的房屋、高档房屋，尤其是第二居所，以及对于窗子与户数关系不明晰的房屋，黑灯指数并不适用。可以通过计算小区主入口的人流量和小区套数相比较实用。(文图/黄郑魏终超) |
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