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丁渤：别把验房当短期行为 验房中发现三类问题 |
| 2006年09月20日 沈阳今报 |
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300元的验房费与几十万元的房款相比，孰轻孰重相信每位业主都心里有数，别认为验房师在居室中转悠一两个小时，就拿几百元有点亏， 其实验房师所提供的专业服务是挺值的。 验房师本身具有多年经验，而且持有专业工具，从门窗表面到水暖、电路等隐藏设施，挑出一个小毛病就将避免业主入住后一个大烦恼。 丁渤其人： 南京，是中国验房师的发源地，而丁渤是南京市的一个验房师，被称为民间验房第一人，他在两年多的时间里，为一万多套房子做过验收或检验。 今报：两年多以来，您总共大概验过多少户房子？验房中主要存在的质量问题有哪些？ 丁渤：一万多套，其中的问题大概分三类，偷工减料、刻意欺诈、质量瑕疵。 今报：有人说南京的房子质量特别高，你觉得和南京市民认同验房师验房有关吗？ 丁渤：客观地说，南京的房屋质量在全国相对比较高，但是距上海等一些地区还有一些差别。南京市的房屋质量水平到今天这个地步，短期内快速地提高，跟我们验房师的出现有着密不可分的关系，包括我们南京市一些质量主管部门都表示，因为我的出现，使南京的房屋质量提前五年进行了快速规范，更有媒体要号称给我发一个“节能奖”。 今报：你即将召开培训班培训专业的验房师，是不是意味着已经得到了政府等有关部门的认可，准备以后怎么发展？ 丁渤：我将继续把验房师这个职业走向最终执业化、认证化的道路而努力，我们继续向建设部和劳动部申报执业认证，以本期培训班为开头、起点，终点是这个职业的欣欣向荣和发展，职业化、正规化。 今报：讲讲为业主维权的故事吧。 丁渤：最快的维权：第一天验房，第二天律师介入，第三天开发商赔偿业主一万元钱；最漫长的维权：从起诉直至结案近一年的时间。到目前为止，我们与开发商正面交涉诉讼的、调解的，没有一起失败案例，给大家一个建议，碰到了问题，绝对不要放弃自己的权益。 今报：做的验房报告，有开发商不采纳的情况吗？ 丁渤：开发商有时候会拒收，但这并不能阻止业主验房，也不能让验房报告无效，业主可以采取寄挂号信或者特快专递的方式来维护自己的合法权益。举个例子，就像欠别人钱你不承认，并不代表债主就没有办法追究你了。 今报：验房对开发商有什么好处？ 丁渤：开发商能从第三方那里客观公正地知道自己的缺点、缺陷所在，造出更符合市场需要的、更人性化的房子。 今报：沈阳已经有了真正意义上的验房公司，作为前辈，你有什么建议？ 丁渤：不知道沈阳的公司现在运作的业主范围以及业主水平及相关的内容，给他们一个忠告：希望他们能把这个事情不当做短期行为，能够真正地克服困难为业主服务，验房师的道路任重而道远。 验房节点 清水商品房从15个项目验收 验房的最佳时机是在交房时，必须确认房子没有质量问题，才可以办理入住手续。如果业主草草地在房屋验收单上签下大名，那以后发现问题，索赔就没那么简单了。 王浩诚表示，对于一套清水商品房来说，他们公司主要对15个值得注意的项目做重点验收。 1.入户门：外形是否变形、有划痕，门锁、门镜、合页是否完好； 2.配电：电表、电闸、照明电、开关、插座； 3.弱电：电话、宽带、有线的插座； 4.空调：预留位置和电源； 5.门禁系统：对讲门以及其他设施； 6.窗户：开启、密闭、变形、破损、划痕、玻璃； 7.阳台门：开启、密闭、变形、破损、划痕、玻璃； 8.室内墙面：是否平整、垂直，有无开裂、空鼓现象； 9.室内地面：是否有空鼓、开裂现象； 10.天棚和净高：阳角要垂直，要准确测净高； 11.室内门洞口：宽高是否标准； 12.厨房：水龙头、烟道、排水； 13.卫生间：水龙头、排水，是否有渗漏，通风情况； 14.供暖：暖气片安装情况 15.开发商所提供的设施与合同是否一致 有房难验 两类房子没法儿验 王女士买了一套二手房，她打电话请验房师来验房，却被拒绝了。为什么呢？多数二手房没“准”可依 对比新楼盘，很多买二手房的人对房子质量也不大放心。 “2000年以前的二手房我们一般不会接手验收。”王浩诚说。房子哪儿有问题、什么地方不合格，绝不是说说算了，要参照国家或地方标准执行，但沈阳市内2000年以前的房子，由于当时没有具体标准，也就没有可以参考的规范，无法说合格与否。 装修后的房子验收难 装修后的房子可以分成两类，王浩诚介绍，一类是开发商精装的；一类是业主自己装修的。 “开发商精装的房间可以参照装修标准验收，有问题开发商负责。”王浩诚表示，业主自己装修的房子则很难验收。他举个例子，比如新交付的房子墙面有裂缝，但由于业主在装修时砸了半堵墙，这个裂缝就说不清楚是谁的责任了。 验房尴尬 没有资质 验房师出面称“朋友” 再专业的验房师始终无法理直气壮 验房是一个刚刚兴起的行业，一位验房师笑称自己是第三百六十一行，身份还没有被正式接受。隐形身份尚需认证 “我们不愿意和开发商正面接触”，再专业的验房师始终无法理直气壮。 一位验房师告诉记者，因为国内没有专业的资格考试，他们目前还不具备律师证等职业资质证明，所以在陪业主验房时，一般都称自己是业主的朋友，只是具有专业的建筑知识而已。 虽然身份不能被认定，但专业的验房报告通常还是能让房屋有质量问题的开发商哑口无言。一个验房师说，他一次全权代理业主和开发商讨论房屋质量问题，当几个专业的数据、相关的法律规定摆在开发商面前时，开发商保证立即维修。 沈阳华建律师事务所的刘明雷律师说，只要验房师出具的验房报告符合事实，在和开发商对簿公堂时，是可以作为可信的证据采纳的。 某房地产咨询服务有限公司的总经理王浩诚说：“其实我们现在能做的，只是运用具备的专业知识，为业主提供验房指导，告诉他们的房子哪里有质量问题，仅此而已。”专业素质良莠不齐 由于验房师行业没有统一的认证和监管机构，一些并不具备专业验房水平的人也混入了验房市场。 王浩诚说，由于南京验房师比较火，许多人看到这个行业前景好，纷纷加入到其中，当中有些人甚至是裁缝、瓦匠，验房收费极为低廉，这对这个行业以及市场的良性发展没有好处。 他说，专业的验房师，应该是建筑方面的专业技术人员，对民用、工业建筑都非常了解，具有丰富的实际工作经验，只有这样，在验房时才能凭借技术能力做判断说话。 “验房师绝不是简单地拿卷尺量量屋子多高、多宽。”王浩诚说，别看表面上拿着工具敲敲打打，东量西测，实际上里面是很有学问的，该行业准入门槛很高，成本也很大。 验房总结 或多或少 哪套房子都有问题 解决普遍的质量问题要参照国家标准 “有的面积缩水，有的墙体不直，几乎每个房子都或多或少存在一些质量问题。”王浩诚提醒购房者，收房时一定要擦亮眼睛。 王浩诚列举了一些楼盘普遍存在的问题，供大家参考： 1.地面、墙面、顶棚有裂缝 问题：王浩诚介绍，在为业主验收一套房子时，发现4厘米的贯穿裂缝。 参照标准：《混凝土结构工程施工质量的验收规范》 2.集水器不加阀门 问题：沈阳90％的楼盘在做地热设计时，集水器不加阀门，这样容易造成里面的“ Y”形过滤器，时间长而堵死，使地热供暖出现问题。 参照标准：根据《地面辐射供暖技术规程》第6节，分、集水器上应设置手动或自动排气阀及泄水阀。 3.玻璃不符合要求 问题：7层以上的房间使用普通玻璃，破碎后坠落容易伤人。 参照标准：根据《建筑安全玻璃管理规定》第六条，7层及7层以上的建筑物需要以玻璃作为建筑材料的，必须使用安全玻璃。 4.暖气片过多 问题：暖气片一组应不超过25片，否则供暖期热胀冷缩容易裂开。 参照标准：《建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范》 5.卫生间无地漏设计 问题：有的开发商为节约成本，卫生间没有设计地漏。 参照标准：根据建筑图纸，卫生间都标有地漏设计，但在施工过程中建筑方都省略了这一工程。 ■据王浩诚介绍，如果业主在房子验收中，发现质量问题，有权要求开发商和物业公司给予免费维修，并可以提出赔偿。 如果业主入住后发现房屋存在重大结构质量问题，可直接要求开发商退房，同时要求开发商承担违约责任；如果开发商拒绝接受维修及索赔的要求，业主可以依靠法律维权服务，依据验房结论进行取证，根据相关情况对开发商提起诉讼。 ■特别提醒：想验房的业主，验房一定要在收钥匙前进行。 |
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